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Altbauten: unvermietbar, unverkäuflich, unbewohnbar?

   

   In den meisten europäischen Ländern - mit Ausnahme von Italien - sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren in Folge der Nullzinspolitik der EZB stark gestiegen. Die Suche der großen und kleinen Anleger nach einer wertbeständigen oder rentablen Anlage hat die Märkte, insbesondere für Wohnimmobilien, geleert.

   Doch Immobilien sind keine Ware. So mancher glückliche Käufer musste erfahren, dass er oder sie mit dem Kauf die Verpflichtung eingeht, die Immobilie innerhalb kurzer Zeit thermisch "aufzurüsten". Oft wäre es auf Dauer billiger, eine alte Heizungsanlage weiterlaufen zu lassen, als kostspielige, aufwendige und manchmal sogar gebäudeschädigende Wärmeschutzmaßnahmen durchzuführen.

Fazit: Ein Gebäudeeigentümer ist ein Klimaakteur wie ein Autobesitzer, wird zur Rechenschaft gezogen und zur Kasse gebeten.

   Der Drang nach Eigentum einerseits und der pandemisch gesteigerte Drang, auf dem Land zu leben, andererseits, haben die Nachfrage nach einer Kategorie von Wohnimmobilien besonders erhöht, nämlich nach preiswerten ländlichen Altbauten. Die fortschreitende Digitalisierung des ländlichen Raums hat erstmals in der Wirtschaftsgeschichte Berufe und Lebensstile auf dem flachen Land ermöglicht, die früher den Städten vorbehalten waren,

   Der thermischen Aufwertung dieser Altbauten sind jedoch enge Grenzen gesetzt: Die Sanierungskosten übersteigen aufgrund der ländlichen Lage schnell den Wert der (sanierten) Immobilie. In der Großstadt mögen Sanierungskosten von 100.000 Euro eine Bagatelle sein, in Posemuckel wären sie der Todesstoß für die Fungibilität der Immobilie, denn die Sanierungskosten würden den Marktwert des Objekts übersteigen.

   Nun haben viele Investoren in den letzten Jahren mit Begeisterung solche ländlichen Immobilien gekauft und überlegen nun, wie sie diese sanieren und nutzen können. Da kommt ein Paukenschlag aus Brüssel:

 Am 16. Dezember 2921 schlug die Europäische Kommission die Einführung von Mindeststandards für die 15 % der Gebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz in Europa vor, die auf der EU-Energieskala mit "G" bewertet werden sollen. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Wohngebäude handelt oder nicht.

Die von der Kommission vorgeschlagene Kategorie G entspricht in etwa den Kategorien G und H in Deutschland, in denen sich fast alle Altbauten vor 1945 und etliche danach befinden.

Bis zum 1. Januar 2027 müssten alle gewerblichen oder öffentlichen Gebäude mindestens die Kategorie F" auf der EU-Energieeffizienzskala erreichen, bis zum 1. Januar 2030 dann die Kategorie E".

Für Wohngebäude - einzelne Häuser oder Wohnungen - würde mehr Zeit eingeräumt, da sie bis zum 1. Januar 2030 die Klasse F" und bis zum 1. Januar 2033 die Klasse E" erreichen müssten.

 Neue Käufer der betreffenden älteren Gebäude hätten acht Jahre Zeit, um das erste Klassenziel zu erreichen, und drei weitere Jahre für das nächste Ziel. Und wenn die Ziele verfehlt werden?  Wird es Geldstrafen, Wohnverbote, Mietverbote oder Verkaufsverbote geben?

Der Vorschlag ist in der überarbeiteten EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) enthalten, die die Kommission nun als Teil eines umfassenderen Gesetzespakets zur Halbierung der Treibhausgasemissionen in der EU bis 2030 vorgelegt hat.

"Die Richtlinie konzentriert sich auf die Gebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz und hilft, die Energiearmut zu bekämpfen", sagte EU-Klimachef Frans Timmermans, der den Vorschlag vorstellte.

   Die Kommission versucht, ihre harte Faust in einem gepolsterten Handschuh zu verstecken und die Verantwortung auf die Mitgliedstaaten abzuwälzen:

Es wird jedoch kein starres System sein, da jedes EU-Land seine eigene Energieleistungsskala auf der Grundlage von EU-weit einheitlichen Parametern festlegen wird. "Auf dieser Grundlage wird jeder Mitgliedstaat für sich selbst die 15 % der Gebäude mit den schlechtesten Werten festlegen", erklärte ein hoher EU-Beamter.

Die EU-Länder werden auch die Startpunkte selbst bestimmen können, d. h. ab wann eine Renovierung erforderlich ist, z. B. wenn eine Wohnung verkauft oder vermietet wird.

   Das ist wahrscheinlich nicht das, was die neuen Käufer der alten Gebäude im Sinn hatten. Was ist zu tun? Wie können thermische Sanierungen in Millionen von Fällen gleichzeitig (oder überhaupt) erschwinglich durchgeführt werden?  Müssen viele Tausende ihre Häuser auf dem Land aufgeben oder verlassen, weil sich nur die Sanierung in den Städten lohnt?

Timmermans und seine Mitarbeiter sind sich der Problematik durchaus bewusst:

"Wir wissen, dass die Gebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz am häufigsten von Haushalten mit geringem Einkommen bewohnt werden", sagte ein hoher EU-Beamter auf einer Pressekonferenz am Dienstag (14. Dezember).

"Indem wir diese Gebäude mit der schlechtesten Leistung ins Visier nehmen und die Finanzierung und technische Unterstützung dorthin lenken, wo sie am dringendsten benötigt wird, stellen wir sicher, dass die Bemühungen zur Gebäudesanierung die Ursachen der Energiearmut an der Wurzel packen", so der Beamte.

Für Immobilieneigentümer bedeutet dies eine große Veränderung, da jedes Gebäude bis spätestens 2033 saniert werden muss, unabhängig davon, ob es sich um ein öffentliches oder privates Gebäude, ein Wohn- oder Nichtwohngebäude handelt und ob es vermietet ist oder nicht.

   Die Tatsache, dass die neue Richtlinie eine teilweise Enteignung der Eigentümer bedeutet, wird nicht angesprochen. Den Betroffenen bleibt nichts anderes übrig, als nach Möglichkeiten zu suchen, den Wärmehaushalt der Immobilie so kostengünstig wie möglich zu verbessern.

Altbauten: unvermietbar, unverkäuflich, unbewohnbar?

   Schon bei der Suche nach einem geeigneten Altbau kann man eine Auswahl treffen. Reihenmittelhäuser zum Beispiel sind geeignet, weil zwei ihrer Seiten durch Nachbarhäuser gewärmt werden. Alte Häuser mit besonders dicken Wänden sind besser gedämmt als dünne Notbauten aus den Nachkriegsjahren, die man am besten meidet. Der Verzicht auf eine Zentralheizung kann ein preislicher Vorteil sein, wenn man ohnehin eine klimaneutrale Pelletheizung oder eine Wärmepumpe installieren muss. Die Fotovoltaikanlage auf dem Dach wird wahrscheinlich ohnehin bald zur Pflicht.

   In jedem Fall kann der schillernde Begriff "Energiearmut" leicht zur persönlichen Armut des Immobilienbesitzers (m/w) mutieren. Opfer der Klimakatastrophe, ähnlich den im Pazifik versinkenden Inseln.

Heinrich von Loesch

Update:

Die Ampel will ab 2025 die Wärmepumpe quasi vorschreiben, Brüssel zwingt Eigentümer praktisch zur Sanierung. Klimaschutz ist wichtig, doch Wohnen ist ein sensibles und emotionales Thema. (Die Welt)

 

Update II

Die neue Diagnose der energetischen Leistung (DPE), die seit dem 1. Juli in Kraft ist, offenbart den Eigentümern der zahlreichen als Energiefresser eingestuften Wohnungen sehr unangenehme Überraschungen, erklärt Le Monde.

Die DPE, die von einem zugelassenen Fachmann nach theoretischer Berechnung auf der Grundlage der technischen Merkmale des Gebäudes und nicht mehr auf der Grundlage von aktuellen Energiekosten erstellt wird, bewertet die Immobilien je nach ihrer Energieeffizienz von A, der besten Note, bis G, der schlechtesten Note. Sie muss jedem Kauf- oder Mietvertrag beigefügt werden, was nun weitreichende rechtliche Folgen hat..

"Die Immobilienwelt macht aus ihrer Angst keinen Hehl: "Das neue DPE ist dabei, 40 % des Immobilienbestands veraltet zu machen, können wir uns das leisten?", fragte Jean-Marc Torrollion, Präsident des nationalen Immobilienverbands (Fnaim), auf dem Kongress der Gewerkschaft am 30. November und rief dazu auf, die im Klima- und Resilienzgesetz vorgesehenen Fristen zu verschieben", berichtet Le Monde weiter.

Am 17. Dezember wurde eine Frist für die vorgeschriebene Energieprüfung einer zum Verkauf angebotenen Wohnung mit der Klassifizierung F oder G eingeräumt, deren Durchführung vom 1. Januar auf den 1. September 2022 verschoben wurde.

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